基层小区管理的调查与思考——以芙蓉区文艺路街道为例小区是城市的“细胞”。当前，随着城市的快速扩容，房地产开发建设步伐加快，城市小区数量增加，人口增多，小区各种矛盾日益复杂。在此背景下，在加强城市建设的下面是小编为大家整理的【街道调研】基层小区管理调查与思考——以芙蓉区文艺路街道为例（范文推荐）,供大家参考。
基层小区管理的调查与思考
——以芙蓉区文艺路街道为例
小区是城市的“细胞”。当前，随着城市的快速扩容，房地产开发建设步伐加快，城市小区数量增加，人口增多，小区各种矛盾日益复杂。在此背景下，在加强城市建设的同时，如何加强小区管理，维护社会和谐稳定，已成为各级党委、政府当前亟待解决的问题。基于此，我街组织专门人员深入社区进行调研，在掌握大量一手资料的基础上，进行了初步的分析和研究，并提出了相应的对策和建议。
一、文艺路街道小区管理的基本情况
文艺路街道地处长沙市中心城区，总面积0.98平方公里，下辖7个社区，常住人口4.6万人，流动人口2.7万人。街道辖区内机关单位和纯居民型社区多，基本上都是老旧住宅小区。目前，全街共有物业管理企业七家，从业人员200余人，实行物业管理的小区内房屋性质多种并存，既有商品房、承租房、房改房，还有单位直管楼等。没有实行物业管理的小区多为社区居委会管理或由住户自请环卫工清扫。
总体看，文艺路街道小区管理工作具有以下几个特点：一是物业管理普及率不高。目前仍然没有实行物业管理的居住小区有4个，占40%左右；未收取物业费的小区有6个，占50%左右，在收取物业费小区中尚有10%--50%住户以各种理由不缴费。二是物业管理总体水平偏低。主要是物业管理企业数量少、规模比较小，资质等级偏低等；物业管理企业从业人员素质较低，物业服务工作不到位。三是物业管理监管体制不健全。对物业管理企业的监督检查及规范化经营缺乏制度支撑，对社区物业管理自治方式缺乏科学性探索。
二、基层小区管理存在的主要问题
通过走访有关物业公司、小区业主、社区和主管部门了解，虽然只是一个街道的小区管理问题，但存在有许多共性的问题，并在很大程度上反映了城市基层小区管理的现状和困境。
（一）开发商遗留问题严重，矛盾纠纷不断
开发商遗留问题主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异，一些项目交付使用时往往绿化、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾。二是房屋建筑和附属设备质量差，出现遮阳光、跑水漏气、下水堵塞、墙皮脱落等，造成了业主对开发商的问题转移到物业公司。三是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。例如新富城地产建设期间，在二次供水和电梯质量等方面留下了严重后患；维一新城地下车库、地下室、会所、活动中心、配套用房等设施的归属不清，产权不明。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，还有的开发商开发完成后就再也找不到法人，留下了隐患。这些问题业主从开发商处得不到及时解决，只能同物业公司交涉，但这些问题本不是物业公司的职责范围，从而引发物业与业主的矛盾和纠纷。
（二）物业公司服务水平不高，物业收费困难
主要表现在：一是物业公司服务水平不高。有一些物业管理企业员工缺乏客户意识，以管理者自居，态度强硬，物业管理服务仅限于清扫卫生、安全保卫、收取垃圾费等低标准、低水平的管理服务，对业主的正当要求不能及时满足，导致业主和物业公司纠纷不断。二是物业管理专业人员不足。物业管理作为一个新兴行业，对从业人员的素质有一定要求，从业人员必须具备物业管理的专业知识、敬业精神、服务意识。我街道物业管理从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，难以适应物业管理专业岗位的要求。三是物业管理费收缴率低。全街道很多小区物管每平米不足1元，有的甚至0.4-0.5元，且有的物业管理住宅小区一般收费仅达50%。物业公司走法律途径解决业主拖欠物业费问题,又面临费时、费精力、取证难等问题，单个小物业无法承受。而政府为了稳定社会，违背市场规律对物业费进行价格干预，定价主要考虑居民的承受能力，收费标准低于物业管理运作成本。这一切导致物业公司收费困难，物业公司只得精简人员，降低服务标准，致使服务大打折扣，恶性循环加剧，业主和物业矛盾更加尖锐。
（三）政府管理职能缺位，监管体制不完善
一是物业管理问题各方主体权责不清，职能缺位。目前物业管理方面的法律、法规不完善,导致许多物业管理存在管理盲区和权责不清。比如违章搭建、破墙开店、占道经营、破绿种菜、养鸡养狗、噪声、烟气污染等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在有了物业公司的存在，居民统统找到物业公司的身上。但是物业公司并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，政府要管的却不积极作为，最终导致业主和物业公司矛盾升级，物业管理收费困难。二是监管体制尚未理顺。目前我区承担物业行政管理职责的部门是房产局物业监管处，而真正与小区居民日常接触的街道办事处和社区居委会却没有明确的物业管理法定职责，全区物业管理没有形成上下有效的监管体制。三是物业维修金申请困难重重。按条例规定，当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
（四）业主自治意识不强，业委会组建困难
一是缺乏物业管理意识。大部分居住人群收入水平不高，对物业管理收费的理解尚未到位，不愿意按照目前价格享受较为全面的物业管理服务，有些老旧小区的业主仍然存在住福利房的思想认识，拒交物业管理费的现象普遍存在。二是缺乏整体意识。个别业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，私占绿地，或种菜或做停车位，致使部分公共设施不能正常使用。而一些业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡薄，经常出现业主权利滥用现象。三是不按时交纳或不交纳物业管理费。常常以开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等作为不交费的理由。如此恶性循环，出现“业主一不满意就不缴费，物业一没收费就走人”的困境。物业公司为了生存只好减少人员和投入，降低服务标准，甚至退出，造成有的小区至今无人参与物业管理的瘫痪状态。四是业主委员会组建难且运作不规范。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。有些小区内业主成份复杂、人员流动性大，难以召开业主大会，无法成立业主委员会。有些小区虽然成立了业主委员会，但在实际运作中，业主委员会的维权、监督和协调作用并没有体现出来，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
（五）其他热难点问题影响小区管理正常运作
一是无物业管理住宅小区管理问题日益突出。街道辖区存在许多为上世纪修建的单位福利房和统建房，住房产权形式多样性，存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严重，水、电、气损耗大等问题。还有一些上世纪80年代的第一批商品房，开发商因各种原因规划，消防等均未报批，房屋维修基金未缴纳，经过二、三十年逐渐暴露出来水、电、电梯、产权证等问题，而开发商已找不到人，所有问题和矛盾都落到当地街道和社区，这些老旧住宅小区目前尚无法开展物业管理，基本是由社区居委会代管。这些住宅建筑所存在的诸多问题已成为广大业主反映强烈的热点、难点问题。
二是社区治安综合治理难度加大。街道辖区出租、群租率高的反差，导致小区的人员结构复杂，小区公益事业参与度低、公共卫生保洁维护难，公共及自身安全防范措施差；安置房小区在技防、物防等防范设施的初始投入较低和维护不健全，导致小区的安全防范措施不能有效落实，上述这些都给小区的流动人口管理、治安管理带来了一定难度。
三是社区居民自治职能逐渐弱化。繁忙的行政和社会管理事务使社区居委会陷于被动应付的境地，许多上级党委、政府部门“把工作触角延伸到社区”，习惯把社区当作自己的下属单位去部置工作；热衷于创建、评比，轻内容、重形式。社区居委会每天应付着上级领导的检查和收集报表、传送各种数据，疲于应于各种日常性的行政事务，淡化了居民群众对社区的认同感，削弱了社区居委会对居民群众的亲和力和凝聚力，弱化了社区居委会作为群众性自治组织的职能。
三、健全基层小区管理的几点建议
针对物业管理中存在的困难与问题，为了进一步加强我街小区管理工作，提高小区管理水平，建立起较为合理的社区管理体制，我们建议：
1、建立事前干预机制，推广物业前期介入
物业管理企业前期介入是指物业管理企业在正式接管物业之前就参与物业管理小区的“规划—设计—施工—安装—销售—管理”等过程。这样有利于避免开发项目在设计、施工和配套方面出现后期物业管理难以解决的问题，从源头上减少开发商遗留问题对物业管理的隐患，有助于形成房地产开发企业、物业管理企业及业主和谐相处，三方共赢的良好局面。建议政府相关职能部门从政策、资金、管理以及技术手段等多方面问题入手深入研究，加强引导，推进物业管理企业前期介入工作。
2、提高物业服务水平，发挥行业自律作用
一方面物业公司要提高服务质量水平，要通过提高员工知识技能的培训，运用先进的管理手段，在企业内部应岗位明确，职责分明，建立一套行之有效的绩效考核体系，在满足业主需求的同时降低企业管理成本，获得业主的理解和支持。另一方面，要充分发挥物业协会自律作用，街道相关部门要协调各物业公司成立物业管理行业协会。充分发挥物业管理行业协会在为物业管理企业提供交流平台，促进行业自律，推动公平竞争，协调利益冲突，维护企业合法权益等方面的作用。
3、完善政府监管机制，提升整体管理效能
一方面要加强政府对社区居委会的指导，建立有效的调处纠纷渠道，完善现行社区管理体制。社区居委会要协助业主依法维权，加强政府与业主的沟通与联系，化解矛盾，维护社区乃至社会的稳定。另一方面要建立部门联动机制，形成齐抓共管强大合力。针对上述政府职能部门在处理小区矛盾纠纷中，职能交叉和职责不明的问题。建议建立市政府牵头，市直相关职能部门参与联动处理小区物业矛盾纠纷机制，负责对物业管理小区矛盾纠纷的处置工作，并向区级政府延伸，由区政府分管领导亲自挂帅任主任，建设、房产、公安、环保、工商、城管、物价、供电、供水等相关部门为成员（办公室可设建设局），物业管理委员会统一组织、指导和协调全区物业管理行业规范工作，各街道办事处也相应成立物业管理委员会，归口社会事务管理办，加强条块联动，有力推进工作开展。小区物业管理发生矛盾和纠纷先由街道物管会负责协调处理，处理不成，交区物管会处理，将矛盾处置在最初，化解在萌芽状态。
4、强化宣传引导，提高居民自治水平
一是要加强对业主法制宣传。就以物业管理、业主委员会、公共物业与公共权利等各个方面，运用多种宣传媒介，通过喜闻乐见的典型事例，对业主进行广泛的宣传教育，让业主逐渐成为“成熟”的消费者，正确认识物业管理，增强自主维权意识和有偿服务意识。
二是要充分发挥业委会作用。应通过立法，清楚赋予业主委员会一定的权利和权威，并规定其应承担的义务及应为自身行为所承担的法律和社会责任。同时，要建立业主委员会的激励机制和约束机制，确定业主委员会成员的薪酬标准，对于工作突出的，经业主大会同意应给予奖励，对于滥用职权的委员应按规定给予处罚。另外，要改革业主委员会选举制度，打破业委会成员的户籍、身份界限，真正将那些综合素质高、人品好、业主公认、热心社区公益事业又有时间参与社区管理的业主纳入到业委会来，同时可采取每幢楼业主选出楼长，楼长递次选举业主委员会成员的方式。
三是要加强对媒体正面引导。加强对媒体正确的引导，促进媒体客观报道和评价小区矛盾纠纷的前因后果，而非采取“一边倒”即：当每次业主与物业及相关部门发生矛盾纠纷，不讲事实真相，即使不是物业方的过错，也总是将矛盾指向物业，这样既不便于矛盾纠纷的化解，也造成了社会各界对物业公司、对物业行业评价的越来越差。因此，应当加强对媒体的正确引导，促进媒体客观实际地报道小区矛盾纠纷，促进业主正确维权，促进社会各界客观的看待小区管理矛盾纠纷。
四是社区应科学指导业主大会建设。街道应负责业主大会工作的具体组织协调、日常指导和监督。要把握首次筹备、换届改选、运行监督三个重要环节，引导业主正确行使民主权力，指导业主大会、业主委员会依法设立、科学运作。
5、探索分类管理模式，健全长效管理机制
应根据目前小区管理的特殊性，有针对性的对居住小区的特点探索不同的管理模式。一是探索老旧小区管理新机制。对于一些老旧小区来说，由于观念限制和硬件条件的制约，让居民出钱引入物业公司很难行得通。对这类长期以来欠账较多的老旧小区，政府有关部门及产权单位应加强资金的合理投入，探索规范的物业管理以外的新形式，如充分延伸居民委员会的作用，或发动群众建立自我管理的自治组织，力求用比较低的成本解决物业管理的基本需要问题。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验，逐步建立健全适应我去实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。二是进行宜居社区改造。对楼房陈旧、基础设施差的老旧住宅小区可进行宜居社区改造，通过社会环境综合整治，完善小区基础设施和社区功能，引进物业管理公司。三是公开招标物业公司。对于新建商品房小区，政府应加强引导和约束，引入市场化、专业化的管理模式，为企业创造更好的公平竞争环境，逐步打造代表自身核心竞争力的物业管理企业品牌。同时，要完善社区党总支、居委会、业主及业主委员会、物业管理企业四方自治组织的联动议事平台，理顺物业管理体系，同时上级职能部门应始终加强物业管理的指导和监管，建立基层管理长效机制。